Richiedere una visura catastale rappresenta un passaggio essenziale per chiunque voglia ottenere informazioni dettagliate sugli immobili. Questo documento fornisce dati preziosi sull'identità del proprietario o dei proprietari di un bene immobile, le loro quote di possesso, la destinazione d'uso, la rendita catastale, la metratura e l'ubicazione esatta dell'immobile. Si tratta di una pratica comune sia per chi sta valutando l’acquisto di una casa sia per chi necessita di questi dati per altre ragioni legali o burocratiche.
La visura catastale si può richiedere presso l'ufficio del catasto o attraverso servizi online forniti da privati o direttamente dall'Agenzia delle Entrate. Nel dettaglio, è possibile effettuare la richiesta utilizzando lo SPID, la Carta d'Identità Elettronica (CIE), la Carta Nazionale dei Servizi (CNS) o, per coloro che le possiedono, le credenziali Fisconline. Questi strumenti digitali facilitano l'accesso alle informazioni e permettono di ottenere la visura in modo rapido, spesso ricevendo il documento direttamente via email.
I dati contenuti nella visura sono preziosi anche per comprendere la destinazione d'uso dell'immobile, aspetto fondamentale sia per l'acquirente che per il venditore. Conoscere la destinazione d'uso consente infatti di definire le potenzialità di un immobile e di identificare quali attività sono permesse in quel determinato luogo, informazione chiave nella valutazione immobiliare. La trasparenza e l’accessibilità delle informazioni catastali rafforzano quindi la sicurezza nelle transazioni immobiliari e contribuiscono a un mercato più informato e consapevole.
Accedere alle informazioni catastali di un'unità immobiliare è un processo che si articola in diversi passaggi. Questi sono essenziali sia per individui che aziende ed è importante seguirci con attenzione per ottenere i dati desiderati.
Per iniziare, il soggetto richiedente deve essere in possesso dei suoi dati anagrafici completi, come nome, cognome e codice fiscale, se si tratta di una persona fisica. Nel caso di una persona giuridica, è necessaria la denominazione e la sede legale, oltre al numero di iscrizione nel registro delle imprese. L'immobile di interesse deve essere identificato attraverso gli identificativi catastali, ovvero comune, foglio, particella e subalterno, che si possono reperire da una precedente visura o dagli atti di proprietà.
Per l'accesso è disponibile la visura catastale telematica oppure la consultazione personale online. Tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate, si può accedere al servizio con SPID, CNS, o una Carta d'Identità Elettronica (CIE). In alternativa, è possibile recarsi fisicamente presso un ufficio e richiedere il servizio di visura. Per le imprese, è possibile utilizzare la PEC (Posta Elettronica Certificata) o il servizio telematico messo a disposizione per i titolari di partita IVA.
Una volta identificato il metodo di accesso, il richiedente deve avere a disposizione tutti i dati richiesti per compilare la richiesta di visura. Questi includono non solo quelli anagrafici o identificativi dell'immobile, e del titolare ma anche l'indirizzo esatto o, se necessario, la mappa catastale e il numero di eventuali diritti reali sull'immobile, come usufrutto o servitù. Inoltre, bisognerà specificare la tipologia di visura desiderata, sia essa una visura per soggetto o per unità immobiliare.
La destinazione d'uso di un immobile è un elemento fondamentale che definisce le modalità di utilizzo degli spazi secondo la normativa vigente. Riveste un ruolo cruciale nella valutazione immobiliare e nelle decisioni relative agli eventuali cambi di destinazione.
Ogni immobile è caratterizzato da una categoria catastale specifica che ne indica la destinazione d'uso. Tali categorie sono variamente codificate: ad esempio, le destinazioni residenziali, commerciali al dettaglio, industriale e artigianale, o turistico ricettive. Le caratteristiche di ciascuna tipologia influenzano l'impostazione degli spazi, gli standard di sicurezza e la regolamentazione dei possibili utilizzi.
Residenziale: spazi destinati all'abitazione.
Commerciale al dettaglio: locali per la vendita di beni al pubblico.
Industriale e Artigianale: aree per la produzione industriale e l'artigianato.
Turistico Ricettive: strutture come hotel o b&b designati all'ospitalità.
La destinazione d’uso di un immobile è decisiva nel determinarne il valore di mercato. Un'unità immobiliare commerciale può avere un valore diverso rispetto a una destinata a abitazione, a parità di altre condizioni. Gli investitori e gli agenti immobiliari prestano particolare attenzione a questo dettaglio, che impatta anche su parametri come rendite potenziali e costi di ristrutturazione, nel caso di un potenziale cambio di destinazione d’uso.
Per cambiare la destinazione d’uso di un immobile, è necessario seguire una procedura che inizia con la verifica della compatibilità del cambio con il piano regolatore comunale. Tale procedura prevede:
Una richiesta formale all’autorità competente.
L'eventuale ottenimento di permessi o autorizzazioni.
L'aggiornamento dei dati nel Catasto post cambiamento.
In alcuni casi, il cambio di destinazione d’uso potrebbe richiedere interventi strutturali per adeguare l'immobile alle normative vigenti della nuova destinazione prescelta.
Nel panorama immobiliare, le informazioni catastali rivestono un ruolo cruciale, fornendo dati affidabili riguardo gli immobili e i diritti reali su di essi. Queste informazioni sono indispensabili sia per gli aspetti legali che fiscali legati alla gestione di una proprietà.
Le visure catastali offrono una panoramica dettagliata sul diritto di proprietà e sui diritti reali di godimento, come l'usufrutto. Attraverso l'Agenzia delle Entrate, si può richiedere una visura per soggetto che indica tutti gli immobili e i diritti reali ad essi correlati di una determinata persona fisica o giuridica. Tali visure elencano dati come la consistenza, la superficie catastale, la rendita catastale e i particolari identificativi catastali, come il numero di pratica del catasto terreni e la planimetria. La visura catastale attuale informa sullo stato corrente degli immobili, mentre una visura catastale storica può rivelare le variazioni nel tempo.
Nel contesto di una vendita o di un acquisto immobiliare, le visure catastali rappresentano strumenti di legittimazione. Sono necessarie per verificare che il proprietario sia legittimato a vendere l'immobile e per identificare eventuali oneri o ispezioni ipotecarie gravanti sulla proprietà. Inoltre, fornendo una mappa dettagliata della proprietà, facilitano l'accesso a informazioni chiave necessarie per il calcolo di imposte, tributi speciali catastali e per l'attuazione di operazioni tramite il sistema PagoPA. Banche e istituti di credito richiedono spesso una visura per valutare la domanda di un mutuo, considerando le rendite e la conformità dell'immobile con le normative vigenti.
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